上海房地产企业调整策略:到周边去

上海房地产企业调整策略:到周边去  
 
 
按照金地的设想,“开拓计划”将重点考虑二、三线城市和上海2小时车程内的县级城市。拓展手法将主要考虑“联合战略”。希望达到上海与异地市场的投资比重各半的投资布局

4月7日,金地集团上海分公司举行品牌推广活动,宣布2005年公司将“以上海为战略中心,把业务开拓到以长江三角洲为代表的华东地区”。

尽管总部设在深圳的金地集团一直把上海公司定位于区域性公司,但金地上海公司(下称“金地上海”)自2000年成立以来,业务范围一直没有跨出上海。

一个月前,万科集团以18.5785亿元人民币受让浙江南都集团子公司上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%以及该等股权相对应的股东权益。此举被业内认为是万科强势挺进长三角之举。

1月14日,从广州“杀”到上海的珠江投资以每亩599万元的高价获得新江湾城C1地块,成为上海迄今为止的“地王”。

上海珠江投资有限公司(下称“珠江投资”)董事长项斌表示,新江湾城的楼面价(即成本价)将近9000元/平方米。

他们是这样拿起敲门砖的

四年前,珠江投资在上海开发的第一个项目———位于上海杨浦区的珠江香樟园,土地面积仅43亩。当时,珠江投资以4644万元的价格,通过收购上海置洋公司,获得了这块土地。项斌表示,这是珠江投资有史以来运作的最小的一个项目。

地产界将珠江投资与合生创展称为“孪生兄弟”,合生创展在珠江投资进入上海几个月后,也注册了上海合生房地产开发有限公司,与上海珠江投资以“两个牌子,一套班子”的方式在上海运作,但两者的账目完全分开。

实际上,在众多进入上海房地产市场的国内开发商中,珠江投资只能算是个后来者。万科集团早在1993年就已进入上海市场,而且一直在上海的城乡结合部进行项目开发。

金地集团也比珠江投资早一年进入上海,并很快在嘉定区的古镇南翔获得了13.5万平方米的土地,在此开发的“格林春晓”成为金地在上海的第一个项目。

随后,金地连续在嘉定区开发了占地12.2万平方米的“格林春岸”和占地136.66万平方米的“上海格林世界”。

从嘉定区起步之后,金地逐渐将“触角”伸到浦东和青浦。浦东三林镇的“未来域”项目是金地上海第一个环线内的项目,而且是与拥有浦东多数的土地资源的浦发集团合作,对金地上海的意义显而易见。

在广州、北京等地,珠江投资与合生创展一直延续着珠江投资负责拿地———由两家按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发的操作模式。在上海,这种模式被完全抛弃,而是双方独立开发项目。一般而言,与外资相关的项目由合生创展负责,其余项目以珠江投资开发为主。

作为后来者的珠江投资,为了在土地供应日益趋紧的上海获得土地,不得不经常以全资收购房地产开发公司的方式获得自己看中的土地。除了前面提到的珠江香樟园,位于上海闵行区的“合生城邦”土地也是以此种方式取得:合生创展在香港收购了上海龙盟公司在香港上市的控股公司的股份,从而取得龙盟公司名下位于闵行区的900亩土地。

“合生城邦”项目,建筑面积达60多万平方米。该楼盘去年8月底开始销售,并完成了6亿元销售额。据项斌透露,该项目今年的任务是,完成12亿元的销售额。

上海珠江投资最早以杨浦区为“据点”,珠江香樟园、珠江香樟南园以及正在开发的新江湾城和即将开发的合生滨江苑,都位于杨浦区。在以香樟园和香樟南园获得上海市场的认可后,上海珠江投资开始向其他城区扩张———闵行区、浦东新区以及松江区都已经有珠江投资或合生的身影。

告别“小钱套牢大地”的日子

在上海地价越来越高、土地供应越来越有限的环境下,如何“争夺”足够多的土地储备,是每一个开发商必须面对的问题。

上海万科城市花园发展有限公司在去年12月9日,分别以28700万元和13300万元的价格,取得浦东新区和闵行区两块土地,面积分别为174463平方米和60755平方米。万科集团2004年的年报显示,上海万科拥有52.5万平方米的土地储备量。

而金地上海宣称,曾在2003年初拥有近3000亩的土地储备量。金地上海总经理赵汉忠表示,这一数字已变成1600亩。其中“青浦云湖”约303亩,“上海格林世界”2期~5期约1300亩。这两个项目将分别于今年的9、10月份开工。

显然,除“青浦云湖”外,金地上海在过去的两年里新的土地储备“进账”很少。赵汉忠表示,金地将继续保持对上海的土地储备。

而像上海珠江投资和天津顺驰这样的市场后来者,则远远还谈不上储备。基本上都是拿到一块地就开发一块地。除了获得的土地资源有限外,上海在土地出让方面的规定,如中标公司必须在中标后马上交付部分土地出让金,而且剩余款项须在半年内缴清,否则项目不得开工等规定,使开发商不得不加快土地开发的速度。

上海珠江投资在取得新江湾城C1地块后,按规定,必须在半年内付清土地出让金16亿元。项斌认为,由于上海的这一规定,开发商的付款速度加快。在付出16亿的真金白银后,新江湾城的地块还储备得起吗?“现在已经不是‘小钱就能套牢大地’的年代了。”

让项斌更着急的,还有位于杨浦区的“合生滨江苑”。这块面积为283亩的土地,位于黄浦江边,因涉及黄浦江两岸统一规划以及没有动迁房源等问题,从2002年拿到土地至今,项目还无法开工。到目前为止,上海合生已经在这块土地上花费了3亿元。

上海珠江投资在杨浦区拿到这几块土地的过程,正好也是上海土地价格上涨的一个见证:

2001年8月,珠江香樟园,面积43亩,土地价格:108万元/亩;

2002年5月,珠江香樟南园,面积125亩,土地价格:250万元/亩;

2005年1月,新江湾城C1地块,面积176842平方米,土地价格:599万元/亩。

以1.6的规划容积率计算,平摊到新江湾城总建筑面积的土地成本超过5000元/平方米。

虽然上海珠江投资在江浙等华东地区还没有项目,但项斌已感受到近期一连串“房地产新政策”出台带来的市场变化。他的心情也在随之起伏。

3月25日,珠江香樟南园开盘,当天售出40%,截至4月7日,也仅售出70%。“在此之前,香樟南园两次开盘,当天就卖出80%,甚至90%,之后两三天之内就全部卖完,最长也只用了一周时间。”

据项斌透露,3月25日这期开盘,他本来计划以1.2万元/平方米为开盘价,最后不得不调低至1.18万元/平方米。他担心,一旦市场出现变化,原本已经被高地价压缩了利润空间的新江湾城项目的盈利空间将变得更小。“这个项目比较脆弱。”

到上海周边去

于是,就有了本文开头所提到的上海万科和金地上海的战略调整。为配合此次调整,万科已经开始筹备将上海万科城市花园发展有限公司“升级”为万科在上海的集团公司,全面打理华东地区事务。

金地上海也正致力于发展“成为金地集团控股的独立性的子公司,并最终成为华东区域的母公司”。金地上海的总经理赵汉忠表示,金地上海2005年“将以上海为战略中心,把业务开拓到以长江三角洲为代表的华东地区”。

按照金地的设想,“开拓计划”将重点考虑二、三线城市和上海2小时车程内的县级城市,如张家港、太仓、江阴和镇江等城市。拓展手法将主要考虑“联合战略”。希望达到上海与异地市场的投资比重各半的投资布局。

赵汉忠表示,上海地产市场竞争非常激烈,获取土地的机会和难度加大,是金地上海调整投资策略的重要原因。

4月8日,项斌前往宁波洽谈项目合作事宜。他表示,如果这次的项目合适,珠江投资也愿意到上海之外的地区拓展业务。
 

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